Pachnące nowością pomieszczenia i możliwość urządzenia wszystkiego po swojemu – oto bodaj najczęściej wymieniane zalety zakupu nowego mieszkania. Niektórym jednak te plusy nie przesłaniają minusów: kosztownej adaptacji oraz długiego oczekiwania na klucze.
Dlatego wśród nabywców mieszkań toczy się odwieczny spór zwolenników rynku pierwotnego ze zwolennikami rynku wtórnego.
29-letni Szymon, inżynier automatyk, i 28-letnia Paulina, rehabilitantka, pobrali się wiosną ub.r. Już przed tym poważnie myśleli o zakupie mieszkania lub domu. Oszczędzali pieniądze na tzw. wkład własny, aby uzyskać lepsze warunki kredytowe. Przez kilka miesięcy po ślubie mieszkali z rodzicami pana młodego. Wieczorami konstruktywnie spierali się o to, jak powinno wyglądać ich pierwsze „eM”.
Priorytety
Oboje od dziecka wychowywali się w niespełna 150-tysięcznym mieście. Chociaż wyjechali na studia do większych ośrodków, to wrócili, by żyć i pracować w rodzinnych stronach. Podobnie uczyniło wielu ich znajomych rówieśników. Rodzinne i towarzyskie powiązania okazały się ważniejsze niż widoki na bardziej błyskotliwą karierę zawodową i wyższe zarobki np. w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu. Co do jednego Szymon i Paulina pozostawali zatem zgodni: postanowili się usamodzielnić, nie rozstając się z miejscem, gdzie dorastali, poznali się i zakochali.
W mieście czy na obrzeżach?
Pod względem wysokości zarobków pierwsze zetknięcie Szymona i Paulina z rynkiem pracy okazało się mocno rozczarowujące. Uznali jednak, że jako inżynier automatyk i rehabilitantka mają przed sobą perspektywy na płace przekraczające średnią krajową. To pomogło im stłamsić strach przed wysokością raty kredytu na tyle, że na starcie przymiarek do najpoważniejszego w życiu zakupu odrzucili wersję z kawalerką. W pierwszej kolejności rozważali, czy postawić na mieszkanie w mieście, czy też na niewielki dom typu segment w pobliskiej wsi lub na obrzeżach miasta. Na willę z prawdziwego zdarzenia jeszcze nie mogli sobie pozwolić.
W ich mieście, w odległości ok. 20 km od centrum powstają osiedla, gdzie np. w jednej bryle budynku mieszczą się cztery odrębne apartamenty lub szeregowe zabudowy, gdzie każdy właściciel może liczyć na ok. 80-90 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, własne miejsce postojowe i miniogródek. Wydaje się, że tworzą one przyjazną ofertę dla ludzi, którzy po pracy oczekują odrobiny swobody i oddechu od zgiełku śródmieścia.
Paulina i Szymon dostrzegli w tym jednak więcej wad niż zalet. – Za całym szacunkiem dla osób decydujących się na tego typu rozwiązania, dla nas te osiedla wyglądają trochę jak obozy i tak naprawdę nie zapewnia prywatności. Raczej namiastka niż prawdziwy dom – wyliczali młodzi małżonkowie. Kluczowe okazały się jednak inne argumenty. – Dość często odwiedzamy przyjaciół, oni przychodzą także do nas. Jesteśmy też nastawieni, że w naszym życiu wkrótce pojawią się dzieci. Nie chcemy skazywać ich i siebie na wstawanie o dwie godziny wcześniej, tracenia czasu na dojazdy. Dodatkowe dwie godzinny dziennie w samochodzie to byłoby dla nas zbyt wiele – zgodzili się Paulina i Szymon, zamykając, przynajmniej na pewien czas, temat małego segmentu na peryferiach.
Nowe czy używane?
Rozterki młodych małżonków ograniczyły się tym samym do kluczowej kwestii: czy skoncentrować się na ofertach rynku wtórnego, których nie brakuje, czy też na nową drogę życia dobrać nowe mieszkanie. Długo zastanawiali się też nad tym, jakie dzielnice i osiedla uznaliby za lokalizacje optymalne.
Dość szybko doszli do wniosku, że do szczęścia nie potrzebują bezpośredniego sąsiedztwa rynku, galerii handlowej, dworców, restauracji, banków, przychodni lekarskich, ani nawet zakładów pracy. Wstępnie wytypowali kilka miejsc, z których z jednej strony szybko dałoby się dotrzeć do centrum, lecz z drugiej strony liczyło się sąsiedztwo terenów zielonych oraz możliwość wygodnego, czyli bez pokonywania korków i kilkunastu skrzyżowań, wydostania się na wylotówki, by od czasu do czasu dojechać na lotnisko, wybrać się nad jezioro, w góry albo nad morze.
Najwięcej nerwów i nieprzespanych nocy kosztowało rozdarcie pomiędzy mieszkaniami używanymi oraz ofertami deweloperów. Najistotniejszym walorem rynku wtórnego były ceny. – W starych miejskich kamienicach lub spółdzielczych blokach można kupić mieszkanie znacznie poniżej stawek obowiązujących na rynku pierwotnym. Niektóre z nich są wyremontowane. Wchodzisz, mieszkasz i masz poczucie, że nie przepłaciłeś – przyznają młodzi małżonkowie.
Nie zdecydowali się jednak pójść taką drogą. Dlaczego? – Górę wzięła suma naszych obaw o: brak miejsc parkingowych, izolację akustyczną, izolację termiczną. W kilku przypadkach mieliśmy też sporo wątpliwości co do sąsiedztwa, które mogło okazać się uciążliwe. Brakowało windy, klatki schodowe błagały o remonty, a rozkład pomieszczeń wewnątrz lokalu najczęściej był taki, że… my sami wszystko widzieliśmy dokładnie odwrotnie – odpowiedzieli.
Długa wyliczanka argumentów na „nie” wobec ogłoszeń z rynku wtórnego w przypadku Pauliny i Szymona okazała się równoznaczna z decyzją o zakupie mieszkania w bloku, który w chwili dokonywania transakcji nie miał jeszcze nawet fundamentów. Nadarzyła się oferta z kilku względów spełniająca ich oczekiwania. Chodziło m.in. o dogodny dojazd do centrum, las po drugiej stronie ulicy, łącznik z trasą szybkiego ruchu, niską zabudowę, windę, gwarantowane miejsce parkingowe na placu odgrodzonym od reszty osiedla płotem i szlabanem, kilka sklepów w okolicy. Dodatkowym plusem okazał się taras. – Najważniejsze dla nas było to, że wszystko mieliśmy mieć nowe, nieużywane. Mogliśmy zaplanować wnętrze tak, jak sami chcieliśmy – opowiedzieli nabywcy swojego pierwszego mieszkania.
Formalności związane z uzyskaniem kredytu pokonali bezproblemowo. Więcej zdrowia kosztowały przeciągające się terminy. Nie chodziło nawet o postępy w pracach budowlanych, tylko o odbiór techniczny, na co lokatorzy nie mieli najmniejszego wpływu. Kolejnych zmartwień dostarczyli fachowcy.
W większości byli solidni i słowni, niestety trafili się i tacy, którzy przez kilka miesięcy umawiali się na konkretną datę, a następnie beztrosko rozkładali ręce, oświadczając, że nie wywiążą się z umowy.
– W pewnym momencie przeróbek, poprawek, chybionych terminów i pomylonych zamówień nagromadziło się tyle, że oboje nie mogliśmy już patrzeć na nasze wciąż niewykończone mieszkanie – wspominają Paulina i Szymon. Od kilku miesięcy są jednak już wreszcie na swoim. W grudniu pierwszy raz wspólnie ubierali choinkę i przepraszali sąsiadów za zbyt głośną parapetówkę.
Ogólnie są bardzo zadowoleni. Mimo że w oczekiwaniu na przeprowadzkę przeszli przez kilka stanów kryzysowych, dziś dość zgodnie twierdzą, że dokonali trafnego wyboru. – Podobnie postąpiło kilkoro znajomych. I dziś też sobie chwalą – przekazali właściciele kupionych na kredyt dwóch pokoi, kuchni z jadalnią, garderoby, łazienki, toalety, tarasu i niezadaszonego miejsca parkingowego. Na zadaszone miejsce pod ich blokiem musieliby wysupłać dodatkowo 25 tys. zł. – Samochody i tak będziemy zmieniać co kilka lat. Nie warto – przekonują.
Czekanie, remonty, fachowcy – to nie dla mnie!
W tym samym blisko 150-tysięcznym mieście 36-letni dziennikarz Waldemar, przymierzając się do zakupu mieszkania, w ogóle nie zaprzątał sobie głowy tym, co proponuje rynek pierwotny.
– Odkąd się usamodzielniłem i wyprowadziłem z rodzinnego domu, kilkanaście razy zmieniałem wynajmowane pokoje i kawalerki. Aż doszedłem do wniosku, że jestem już na to za stary. Zarobki w moim fachu są skromne, ale kredyt i finansowa pomoc rodziców pozwoliły mi na zakup małego, dwupokojowego mieszkanka. W ogłoszeniach pomijałem wieżowce, poza tym najważniejszym kryterium była dla mnie cena oraz to, żebym na start nie musiał nic zmieniać.
Nie mogłem sobie pozwolić na dodatkowe wydatki. Po oględzinach kilkunastu mieszkań dokonałem wyboru i uważam, że trafiłem OK. Wszedłem i zamieszkałem. Dopiero po sześciu miesiącach z pomocą ojca pomalowałem pokoje i korytarz, a po kolejnych trzech miesiącach kupiłem nową kanapę. Nie wyobrażam sobie zakupu lokalu w stanie deweloperskim. Długie oczekiwanie, uganianie się za fachowcami, godziny w marketach budowlanych? O nie! Nie miałbym na to ani czasu, ani ochoty – kategorycznie zastrzega Waldemar.
Co mówią statystyki?
Na zlecenie serwisu Otodom.pl agencja badawcza Kantar TNS zapytała Polaków o mieszkaniowe preferencje. Badania przeprowadzone w dużych polskich miastach: Warszawie, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie, miały wskazać m.in. najczęściej powtarzane „za i przeciw” przy zakupie mieszkań na rynkach pierwotnym i wtórnym.
Okazało się, że w grupie ponad pół tysiąca pełnoletnich osób, do których dotarli przedstawiciele Kantar TNS, powielały się argumenty przedstawiane i przerabiane przez Paulinę i Szymona oraz Waldemara. Otóż ponad połowa ankietowanych zaczynała zainteresowanie zakupem od przeglądania ogłoszeń z rynku wtórnego, a następnie dochodzili do ofert deweloperów. Gdy wybierali lokalizację, w przeważającej części zwracali uwagę na bliskość terenów zielonych oraz skomunikowanie z resztą miasta.
Zapytani o plusy nowych mieszkań respondenci najczęściej – 40 procent – odpowiadali, że… wszystko jest nowe. Dla 37 proc. ankietowanych liczyło się to, że budynek nie wymaga remontu, a dla 32 procent przywilej urządzania wnętrza na własnych warunkach.
Z kolei do wad nowych mieszkań najwięcej, bo 37 procent, zapytanych zaliczyło wydatki konieczne do wykończenia i urządzenia lokalu, a 35 procent uczestniczących w badaniu dostrzegło minus w oczekiwaniu na wprowadzenie się do zakupionego „eM”.
Niejako w konsekwencji powyższych wskazań za najważniejszą zaletę rynku wtórnego 39 procent respondentów uznało możliwość niemal natychmiastowego zamieszkania. Kolejne argumenty na plus dotyczyły finansów. 37 procent badanych wskazało na szansę w negocjacjach cenowych ze sprzedającymi, a 36 procent na z reguły niższą cenę metra kwadratowego ceny w porównaniu z rynkiem pierwotnym.
Co najbardziej zniechęca Polaków do zakupów używanych mieszkań? Wg Kantar TNS 43 procent zapytanych na pierwszym miejscu wymienia przestarzałą technologię budowy, tyle samo osób podkreślało potencjalnie zły stan techniczny budynku, a 42 procent uwypuklało konieczność przeprowadzenia remontu w mieszkaniu, do którego zamierzali się wprowadzić.
Nowe zwolnione z podatku
Zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się dodatkowo z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilno-prawnych (czyli PCC). O ile mówimy o lokalu standardowym, czyli o powierzchni np. 60 metrów kw., a z badań wynika, że właśnie takie najczęściej kupują Polacy, stawka wynosi 2 proc. od wartości mieszkania. W 150-tysięcznym mieście może to być kwota ok. 6 tys. zł.
Przy transakcji u dewelopera, gdy dotyczy ona zakupu nowego mieszkania, nabywca zostaje zwolniony z tego podatku. Może to stanowić kolejny argument za rynkiem pierwotnym. Łatwo jednak skalkulować, czy tańszy lokal z rynku wtórnego, którego cena zostanie powiększona o 2 procent, rzeczywiście finalnie okaże się droższy niż apartament nieużywany. W obu przypadkach trzeba natomiast zapłacić taksę notarialną i wpis do księgi wieczystej, w sumie ok. 2 tys. zł.