Niekorzystne oprocentowanie lokat bankowych w zestawieniu z poziomem inflacji prowadzi do paradoksalnej sytuacji. Mieszkania coraz częściej kupują ludzie zainteresowani ulokowaniem oszczędności i zyskiem, nie zaś wyłącznie ci, którzy najbardziej potrzebują mieszkań.
Nieruchomości na wznoszącej fali
Ceny nowych i używanych apartamentów od kilku lat dynamicznie pną się w górę. Znawcy rynku są podzieleni. Wprawdzie większość twierdzi, że w bieżącym roku cenowa hossa się utrzyma. Nie brakuje wszakże opinii, że na horyzoncie widać już załamanie trendu. Argumenty tych drugich wiążą się z nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym, rosnącą inflacją, coraz ostrzejszymi kryteriami kredytowymi banków i niżem demograficznym, zmniejszającą się liczbą ludności w Polsce.
Czy rzeczywiście rynek nieruchomości musi przygotowywać się na kryzys? Jakkolwiek sytuacja się potoczy, dziś średnia cena metra kwadratowego w Warszawie – wg portalu Ceny.szybko.pl – przekroczyła 10 tys. zł, w Gdańsku 9,5 tys. zł, we Wrocławiu 7,5 tys. zł, w Poznaniu 7 tys. zł, w Kielcach zbliża się do 5,5 tys. zł, w Zielonej Górze 4,7 tys. zł.
Te same dane można też podać inaczej. Średnia cena mieszkania w Warszawie w połowie stycznia 2020 r. wynosi 615 tys. zł, w Gdańsku 545 tys. zł, we Wrocławiu 418 tys. zł, w Poznaniu 374 tys. zł, w Kielcach 350 tys. zł, a w Zielonej Górze 283 tys. zł. Łatwo policzyć, że najczęściej chodzi tu o lokale o powierzchni ok. 60 m kw.
Oprocentowanie lokat ciągle spada
Mimo że inflacja w Polsce wzrosła w grudniu 2019 r. do najwyższego poziomu od siedmiu lat – 3,4 proc., to średnie oprocentowanie lokat od kilku lat konsekwentnie spada.
Wszystkie karty w swoich rękach trzyma tu Rada Polityki Pieniężnej, jej ruchy są jednak silnie uzależnione od tego, co decydują Europejski Bank Centralny oraz Rezerwa Federalna w USA. M.in. dlatego dane o rosnącej inflacji zdają się jednak nie wywierać na członkach RPP większego wrażenia. Po ostatnim posiedzeniu Rada zakomunikowała, że stopy procentowe, od których zależy oprocentowanie lokat i kredytów, pozostaną na stałym poziomie 1,5 proc. Adam Glapiński, przewodniczący RPP i prezes NBP, dodawał, że prędzej doczekamy się w Polsce kolejnej obniżki stóp procentowych, niż ich podniesienia, uzasadniając, że po I kw. br. Rada spodziewa się powrotu inflacji do celu inflacyjnego.
Taki komunikat i owszem cieszy kredytobiorców, nie wróży natomiast rewelacji ludziom przechowującym swoje oszczędności w bankach – na lokatach lub kontach oszczędnościowych. Oznacza bowiem, że średnie oprocentowanie lokat, które w grudniu 2019 r. wyniosło 1,41 proc. (wg danych Narodowego banku Polskiego), nadal może zmierzać w stronę poziomu zero. Nie odbiega to zresztą od nurtu płynącego ze strony innych banków centralnych w Europie, gdzie w minionych latach dochodziło nawet (np. w Szwecji) do ujemnych stóp procentowych i ujemnego oprocentowania lokat, czyli sytuacji, w której klienci w pełni świadomie godzili się na utratę części kwot pieniędzy wpłacanych do banku.
Czy to się może opłacać?
Czy w przypadku średniego oprocentowania lokat na poziomie 1,41 proc. klient zakładający lokatę w banku może mówić o zysku? Skoro ceny rosną w tempie 3,4 proc., odpowiedź wydaje się oczywista. Na niekorzyść oszczędzających w bankach dodatkowo przemawia konieczność opodatkowania 19-procentową stawką zysków z lokat, a nierzadko dochodzą do tego także opłaty prowizyjne.
Wcale nie tak dawno temu – na przełomie lat 2008 i 2009 – oprocentowanie lokat wzbiło się ponad poziom 6 proc., a pod koniec 2012 r. dochodziło jeszcze do 5 proc. W 2015 r. średnie oprocentowanie spadło poniżej 2 proc. Dziś wydaje się, że nieprędko, o ile w ogóle, powrócą powyżej 2-procentowej granicy.
Z publikacji Cinkciarz.pl, której materiałem źródłowym były dane Narodowego Banku Polskiego, dowiedzieliśmy się, że przez 12 miesięcy banki w Polsce pobrały od klientów 76,3 mld zł prowizji i opłat za lokaty i inne depozyty bankowe. Natomiast wypłaciły w sumie 15,5 mld zł odsetek.
Zakładam lokatę. Mija rok
Na szczycie rankingów lokat bankowych znajdują się oferty z oprocentowaniem dochodzącym do nawet 4 proc. Powinniśmy sobie uzmysłowić, że przy głównej stopie procentowej wynoszącej 1,5 proc. takie nadzwyczajne okazje często są obwarowane warunkami dodatkowymi.
Czasami może chodzić o maksymalną kwotę lokaty, ustaloną na poziomie np. 10 tys. zł, w innym wypadku zastrzeżenie może dotyczyć tzw. nowych środków, albo wiązać się z koniecznością nieoprocentowanego rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego. Wynegocjowanie wyższego oprocentowania może także wiązać się z wymogiem zainwestowania części oszczędności w produkty rekomendowane przez bank. Naruszenie warunków umowy może skutkować obniżeniem oprocentowania. Słowem, należy zachować czujność i uważać, czy tzw. kruczki w zapisach oferty nie wykluczą oczekiwanego zysku.
Dlatego załóżmy, że mamy do czynienia ze standardową roczną lokatą z naliczanym na koniec jej trwania oprocentowaniem na poziomie 1,41 proc., a do tego dysponujemy kwotą 300 tys. zł. Na jaki zysk możemy liczyć, blokując środki na 12 miesięcy? O ile lokata nie będzie obciążona prowizjami czy opłatami, to – odjąwszy tzw. podatek Belki – oprocentowanie wyniesie niespełna 3,5 tys. zł. Dużo? Na pewno lepsze to niż przechowanie pieniędzy w domu. Może się okazać, co prawdopodobne, że po upływie roku przy zachowaniu obecnego poziomu inflacji za 303,5 tys. zł da się kupić mniej podstawowych towarów czy usług niż za 300 tys. zł rok wcześniej.
Kupuję mieszkanie. Mija rok
Przykładową kwotę 300 tys. zł można rzecz jasna ulokować inaczej. Dziś na rynku nie brakuje rozmaitych narzędzi inwestycyjnych, także w ofertach banków. By jednak starać się o potencjalnie większy zysk, trzeba przygotować się na wyższe ryzyko.
300 tys. zł wystarczy, by kupić 60-metrowe, umeblowany apartament np. w Zielonej Górze. Co dalej? Wg portalu Ceny.szybko.pl średnia cena wynajęcia mieszkania w jednej z dwóch stolic woj. lubuskiego wynosi ponad 1,4 tys. zł miesięcznie. Gdyby natychmiast po zakupie lokalu udało się także znaleźć najemcę i obciążyć go wszystkimi opłatami (czynsz, prąd, gaz, ogrzewanie, internet itp.), to po 12 miesiącach właściciel mieszkania mógłby zgromadzić kwotę 16,8 tys. zł, a zatem blisko pięciokrotnie więcej niż z bankowej lokaty. Rachunek wydaje się prosty, ale…
Potrzebny zapas dodatkowej gotówki. Sprzedaż może potrwać
Oczywiście, zysk z wynajęcia nieruchomości także podlega opodatkowaniu. Stawka podatku ryczałtowego sięga 8,5 proc, jeśli roczne przychody nie przekraczają 100 tys. zł.
Zanim jednak na konto zaczną wpływać pieniądze z odstępnego, musimy się liczyć z kolejnymi wydatkami. Za 60-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego zapłacimy 2 proc. (ceny lokalu) podatku od czynności cywilno-prawnych, co przy wartości 300 tys. zł daje 6 tys. zł. Już na etapie zakupu warto wiedzieć, że nie uwolnimy się także od podatku, i to w stawce 19 proc., sprzedając apartament przed upływem pięciu lat, licząc od daty zakupu. Do dopełnienia transakcji potrzebne będą jeszcze akt notarialny oraz wpis w księdze wieczystej. Wizyty u notariusza i w sądzie pochłoną w sumie ok. 2-3 tys. zł.
W realnej sytuacji jest mało prawdopodobne, że uda się kupić mieszkanie i bezzwłocznie wynająć. Najemcy prawdopodobnie nie uda się znaleźć od razu po zamieszczeniu ogłoszenia, a zatem przez np. kilka miesięcy rachunki spadną na barki właściciela. Użytkowane pomieszczenia z czasem będą wymagały remontu, co z uwagi na szybko rosnące ceny materiałów i usług może wiązać się z niebagatelnymi wydatkami. Kolejnych mogą nastręczać rozmaite awarie cze też konieczności doposażenia kuchni, łazienki, pokoi.
Trudność, z którą trzeba się liczyć, dotyczy odzyskania gotówki. Nawet jeśli średnie ceny mieszkań po roku znów pójdą w górę, co teoretycznie powinno działać na korzyść sprzedającego, to na rynku wtórnym, czyli mieszkań używanych, jest zwykle mniej potencjalnych nabywców niż na tzw. rynku pierwotnym. Bessa w deweloperskim interesie może dodatkowo opóźnić i utrudnić transakcję korzystną z perspektywy sprzedającego.
Z reguły o wiele łatwiej udaje się znaleźć najemcę na lokal z rynku pierwotnego. Wtedy także nabywca z listy wydatków koniecznych może wykreślić 2-procentowy podatek od czynności cywilno-prawnych, bo ten spadnie na dewelopera. Pojawią się jednak inne, o wiele większe koszty. By doprowadzić lokal w stanie deweloperskim do takiego stanu i wyglądu, w którym zacznie on kusić potencjalnych najemców, najpierw zainwestujemy, licząc bardzo pobieżnie, ok. 1 tys. zł na każdy metr kwadratowy mieszkania, czyli w opisywanym przykładzie ok. 60 tys. zł. W Warszawie, Gdańsku czy we Wrocławiu te stawki mogą jednak w istotny sposób (nawet dwukrotnie) przekraczać szacunkowe założenie 1 tys. zł za metr.
Kto nie ryzykuje, ten nie zyskuje
Wpłacić na lokatę w banku, czy też kupić mieszkanie z myślą o jego wynajęciu – co bardziej opłaci się oszczędzającemu, który dysponuje kwotą 300 tys. zł? Pierwsze rozwiązanie na pewno będzie łatwiejsze, wygodniejsze i… niestety nieopłacalne. Skoro skala podwyżek cen znacznie przebija oprocentowanie lokat, zysk wydaje się tylko pozorny. Trafniejsze byłoby określenie o bezpiecznym przechowaniu gotówki.
Znacznie większy potencjał do wymiernych korzyści otwiera rynek nieruchomości. Tutaj w grę wchodzi jednak ryzyko, a także poświęcić sporo czasu, nerwów oraz dodatkowe środki. Z dużym prawdopodobieństwem nie każda inwestycja zakończy się sukcesem. Wiele może zależeć np. od lokalizacji. Kupujący musi też zachować finansowy margines na opłaty związane z transakcją zakupu mieszkania oraz uzbroić się w cierpliwość zarówno jeśli chodzi o znalezienie najemcy, jak i odzyskanie wszystkich zainwestowanych środków, gdy zapadnie decyzja o sprzedaży lokalu. Z reguły nie opłaca się tego robić przed upływem pięciu lat od daty zakupu.